Estudio sobre Coste del Suelo en Municipios Extremeños de Más de 10.000 Habitantes / Año 2004

Durante el año 2004 tuvo lugar la entrega, a la Consejería de Fomento de la Junta de Extremadura, el estudio indicado en el encabezamiento. Este trabajo, realizado en el Area de Proyectos Externos, viene a añadirse a los que la Fundación, desde su creación, viene elaborando como entidad capaz de realizar estudios y trabajos variados hacia la sociedad, articulados a través de diversos convenios de colaboración con entidades varias, fundamentalmente de la administración pública.

 

En concreto, el estudio referido surge de la necesidad por dicha Consejería de conocer la situación real del mercado de suelo en la región. Ahora que goza de una cierta actualidad el tema de las viviendas a 60.000 euros, que varios municipios importantes están revisando y actualizando sus planeamientos urbanísticos, y que el precio de la vivienda sigue subiendo sin parar (hasta tal punto que un aumento del 14% anual se considere una deceleración...), la Junta de Extremadura consideró la posibilidad de recabar información actualizada sobre los precios del suelo realmente disponible (repercutidos en el precio final de la vivienda), como datos necesarios para la toma de decisiones en su ámbito competencial.

 

El trabajo ha sido realizado por colegiados de ambas provincias extremeñas (cinco en Badajoz y tres en Cáceres). Todos ellos disponían, por razones lógicas de requerimiento del trabajo, de un perfil propio de profesionales con conocimientos de tasaciones, gestión municipal y contacto con el mercado real de promoción de vivienda en cada sitio.

 

El estudio ha consistido en una toma estadística de datos sobre el terreno, que para cada entidad ha variado entre trece y veintitrés registros. Los municipios que han sido incluidos son Cáceres, Plasencia, Coria, Navalmoral de la Mata, Miajadas, Talayuela, Badajoz, Mérida, Montijo, Zafra, Almendralejo, Jerez de los Caballeros, Don Benito, Villanueva de la Serena y Villafranca de los Barros.

 

El objetivo definido en el encargo, como tal, no era difícil de determinar: conseguir de cada municipio un plano con una indicación aproximada de los lugares, barrios o polígonos donde haya suelo disponible, en cualquiera de sus modalidades y para cualquiera de sus objetivos, así como una indicación de los rangos de precios de los mismos, dato éste que debía aportarse repercutido como importe de suelo en euros por cada m2 de vivienda terminada. Visto el objetivo, las dificultades del trabajo estribaban, por un lado, en su amplitud (muchos municipios, muchos datos, poco tiempo), y por el otro, en la variedad de situaciones en que podía analizarse el concepto de suelo disponible, y los diferentes resultados de precio derivados de dichas situaciones.

 

Especificando, se ha tenido en consideración datos de parcelas cuya presencia en el mercado pueda considerarse como actual; ello abarca desde los polígonos que están en proceso de tramitación de proyecto de urbanización (sin obras siquiera todavía), hasta las viviendas recién terminadas y ya vendidas. En cada caso, los valores conocidos o calculados se han ofrecido con indicación expresa de esta situación en el mercado (lo que se consigue con una simbología codificada de formas geométricas para cada etiqueta de precios); además, también se ha codificado la escala de rangos de precios como escala de rangos de colores, lo que ha permitido una visión general comparada más fácil de los datos (sobre todo comparados entre municipios diferentes).

 

La forma de cálculo ha sido igualmente compleja, fundamentalmente por la dificultad para conseguir la información. De hecho, las tres situaciones fundamentales son: conseguir la información directamente del promotor; conocer los precios del suelo y, calculando las edificabilidades según el planeamiento, repercutir en edificación final aun cuando no esté construida siquiera; y finalmente, conocer el precio de venta y, por el método residual, ir deduciendo estimaciones de coste de los conceptos que suman el precio final (construcción, gestión, financieros, beneficios, etc) hasta conseguir como residual el precio de suelo.

 

Ello se ha aplicado, por otra parte, fundamentalmente para el suelo de promoción libre, esté disponible como solar o edificado para demolición. La promoción pública está presente solamente como referencia cuando su cantidad es importante en el mercado de cada municipio, y aun así para ver sus diferencias con otros municipios y con el suelo libre; el dato no podía despreciarse pues, en algún caso, lo protegido tiene una presencia incluso considerable en el volumen de promoción.

 

 

INTRODUCCIÓN

 

El presente estudio es el resultado del trabajo de investigación y documentación, realizado durante el año 2004 por la Fundación Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cáceres.

 

Su realización se enmarca en el Convenio de Colaboración suscrito al efecto por la propia Fundación y la Consejería de Fomento de la Junta de Extremadura. Corresponde, de acuerdo con dicho Convenio, a un trabajo de análisis del precio medio por zonas del suelo urbanizado y/o construido (en sus diversas fases de disponibilidad en el mercado) en todas las zonas urbanas de los municipios extremeños con una población mayor de 10.000 habitantes. El concepto específicamente evaluado es, en euros, la repercusión del precio del suelo en cada m2 de vivienda (útil, si no se indica lo contrario en casos específicos).

 

Para la elaboración del estudio, existe una memoria técnica emitida por esta Consejería, que ha servido de base tanto a los métodos y medios de trabajo, como a los objetivos, contenidos y resultados de dicho trabajo.

 

 

ORGANIZACIÓN DE LOS TRABAJOS

 

De acuerdo con las prescripciones de la memoria técnica, se ha establecido un equipo de trabajo formado por un arquitecto técnico, un jurista y un economista, en la parte de trabajo de estudio y análisis. Igualmente, se han establecido ocho comarcas o zonas de trabajo, tres en la provincia de Cáceres y cinco en la de Badajoz, habiendo sido asignada cada una de ellas a un arquitecto técnico, con un perfil adecuado para facilidad de conocimiento o investigación de la información necesaria (normalmente, profesionales tasadores, municipales de las zonas, etc.).

 

La distribución ha sido como sigue: CÁCERES, D. Enrique Sánchez Tejada; PLASENCIA, CORIA, D. Roberto Jiménez; TALAYUELA, NAVALMORAL DE LA MATA, MIAJADAS, D. Ángel Prado; BADAJOZ, OLIVENZA, Dª. Susana Orts Valero; MÉRIDA, MONTIJO; ALMENDRALEJO, ZAFRA; DON BENITO, VILLANUEVA DE LA SERENA; JEREZ DE LOS CABALLEROS, VILLAFRANCA DE LOS BARROS.

 

Posteriormente, se han definido concretamente los objetivos exigidos por el convenio para sustanciar el estudio. En función de ello, se ha realizado una planificación de las posibles fuentes de información y documentación que pueden aportar datos al conjunto, entendiéndose que este estudio solamente puede tener una cierta utilidad y congruencia si el análisis se fundamenta en un conjunto de datos, y no en una fuente única, mucho más sensible a errores y susceptible, por tanto, de producir resultados erróneos.

 

 

METODOLOGÍA DE LA TOMA DE DATOS

 

La toma de datos en campo, base fundamental de este estudio, se ha realizado como sigue.

 

En primer lugar, se ha definido una ficha tipo de toma de datos, que recopila buena parte de lo que se ha considerado información necesaria para sustanciar una promoción de edificación de vivienda nueva; los datos identifican, además de los precios, también las circunstancias de la promoción que han de ser significativas para una adecuada comprensión del estudio y conclusiones posteriores.

 

Después se ha organizado a los ocho profesionales, repartiendo la región en zonas por proximidad geográfica con municipios importantes.

 

Se ha estandarizado la lista de municipios agrupados en zonas de influencia (Cáceres, Plasencia-Coria, Navalmoral-Trujillo, Badajoz, Mérida, Almendralejo, Zafra, Don Benito-Villanueva de la Serena). Con los datos del Instituto Nacional de Estadística 2002 sobre población se ha establecido el número de fichas de datos proporcionado para cada municipio. La referencia mínima (que casi siempre ha sido superada, de forma manifiesta en las dos capitales) está en 6 datos reales de zonas de desarrollo urbanístico ya consolidado (con mercado disponible), otras 6 de zonas que comienzan ahora su desarrollo y su presencia en el mercado, y finalmente al menos un testigo o referencia de suelo en el centro urbano, incluso aunque no haya mercado de la misma. En resumen, quitando éste último apartado (que es solamente referencia del centro), los testigos se han conseguido siempre allí donde hay mercado de suelo disponible, en cualquiera de sus formas, o está recien agotado pero el dato es suficientemente reciente y actual para incluirlo en el estudio.

 

La recopilación de los datos ha quedado condicionada por la disponibilidad de la información. Básicamente, por la facilidad en conseguirla, ya fuese recabándola de sociedades de tasación, inmobiliarias, constructoras o ayuntamientos (cosa que no siempre ha sido en la cantidad y facilidad previstas inicialmente). La forma más directa (que no más frecuente) es la consulta directa al promotor, con expresión de las circunstancias y el grado de actualización. Otro método es el cálculo de la repercusión a través del precio bruto del solar urbanizado y el conocimiento de la edificabilidad y otras condiciones urbanísticas del inmueble. Finalmente, el tercer método es el cálculo de valor residual, en el que a partir del precio final de venta se han ido deduciendo costes conocibles de construcción, gestión, financieros, urbanización, etc, hasta llegar al precio de solar. En cualquiera de los casos anteriores, la presencia de locales –en su caso- ha supuesto un desglose de sus costes antes del cálculo de la parte de vivienda, para evitar en lo posible el desvío que esta presencia supone en el dato final.

 

 

PROCESO DE LA INFORMACIÓN

 

            Como metodización previa a la edición gráfica del trabajo, se ha estudiado y considerado, por un lado, la escala de precios, referenciándola a una escala de colores que permita su más fácil comprensión y comparación. Por otro lado, la tipología del suelo, es decir, su grado de disponibilidad, desde el suelo que comienza su desarrollo urbanístico y de planeamiento, a aquel que ya está en el mercado, pasando por el que está bastante consolidado pero dispone aún de parcelas, y por los testigos del centro urbano que sirvan de referencia (tengan mercado representativo o no). Finalmente, la tipología de la promoción y, en su caso, el carácter protegido o libre de la misma.

 

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