Estudio Sobre Coste y Tipo de Vivienda por Municipio de Más de 3.000 Habitantes en Extremadura / Año 2003

 

INTRODUCCIÓN

 

Este estudio fue el resultado del trabajo de investigación y documentación, realizado durante el año 2003 por la Fundación Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Cáceres.

 

Su realización se enmarcó en el Convenio de Colaboración suscrito al efecto por la propia Fundación y la Consejería de Fomento, entonces Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes, de la Junta de Extremadura. Corresponde, de acuerdo con dicho Convenio, a un trabajo de análisis del precio y tipología de viviendas generadas (por nueva construcción, ampliación o reforma) a lo largo del año 2.002 en los municipios extremeños de más de 3.000 habitantes.

 

Para la elaboración del estudio, existió una memoria técnica emitida por esta Consejería, que sirvió de base tanto a los métodos y medios de trabajo, como a los objetivos, contenidos y resultados de dicho trabajo.

 

 

ORGANIZACIÓN DE LOS TRABAJOS

 

De acuerdo con las prescripciones de la memoria técnica, se estableció un equipo de trabajo formado por un arquitecto técnico, un jurista y un economista, en la parte de trabajo de estudio y análisis. Igualmente, se establecieron ocho comarcas o zonas de trabajo, tres en la provincia de Cáceres y cinco en la de Badajoz, habiendo sido asignada cada una de ellas a un arquitecto técnico, con un perfil adecuado para facilidad de conocimiento o investigación de la información necesaria (normalmente, profesionales tasadores, municipales de las zonas, etc.).

 

Posteriormente, se definieron los objetivos exigidos por el convenio para sustanciar el estudio. En función de ello, se realizó una planificación de las posibles fuentes de información y documentación que podían aportar datos al conjunto, entendiéndose que este estudio solamente podía tener una cierta utilidad y congruencia si el análisis se fundamentaba en un conjunto de datos, y no en una fuente única, mucho más sensible a errores y susceptible, por tanto, de producir resultados erróneos.

 

Las fuentes de datos son las bases de datos de visados de los Colegios Oficiales de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación, tanto de Cáceres como de Badajoz, que cubrían gran parte de la actividad edificatoria de cada provincia. Los segmentos de edificación que no precisan visado corresponden a la actividad de origen o con destino público, y en este caso se aportaron por esta Consejería las bases de datos con contenidos concretos (autopromoción, rehabilitación en las oficinas comarcales, vivienda protegida, promoción pública). Finalmente, se solicitó información a las delegaciones en Cáceres y Badajoz del  Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura.

 

 

METODOLOGÍA DE LA TOMA DE DATOS   

 

La toma de datos en campo, base fundamental de buena parte de este estudio, se realizó de la siguiente forma:

En primer lugar, se definió una ficha tipo de toma de datos, en formato Excel, que recopiló buena parte de lo que se consideró información necesaria para sustanciar una promoción de edificación de vivienda nueva; incluye parámetros que son obligatorios del estudio (superficies, precio vivienda, tipo promotor) y otros no exigidos pero que fueron obtenidos para aumentar las conclusiones y propuestas del estudio (precio de suelo, desgloses).

 

Después se organizó ocho profesionales, repartiendo la región en zonas por proximidad geográfica con municipios importantes, procurando equilibrar los volúmenes de trabajo en función de la población y dispersión de los municipios para que las labores de cada uno fuesen similares.

 

Se estandarizó la lista de municipios agrupados en zonas de influencia (Cáceres, Plasencia-Coria, Navalmoral-Trujillo, Badajoz, Mérida, Almendralejo, Zafra, Don Benito-Villanueva de la Serena). Con los datos del Instituto Nacional de Estadística 2002 sobre población y número de unidades urbanas de cada municipio (que luego sirvieron también a otros análisis, como se verá) se estableció el número de fichas de datos proporcionado para cada municipio. La referencia mínima estuvo en 4 fichas por municipio, habiendo sobrepasado –en ese reparto proporcional- largamente la decena los dos municipios mayores  por población (Cáceres y Badajoz).

 

La recopilación de los datos quedó condicionada por la disponibilidad de la información. Por un lado, por la facilidad en conseguirla, ya fuese recabándola de sociedades de tasación, inmobiliarias, constructoras o ayuntamientos (cosa que no siempre fue en la cantidad y facilidad previstas inicialmente). Por otra parte, condicionó la propia existencia de dicha información, toda vez que en algunos municipios, sobre todo pequeños, simplemente no había habido actividad edificatoria suficiente para generar este flujo de datos, datos de suelo, datos de edificación, etc. En algunos casos, incluso, la tipología edificatoria y la demanda eran tan específicas que se puede afirmar que, al menos en el año de referencia, no había mercado estudiable como tal.

 

 

PROCESO DE LA INFORMACIÓN

 

Este volumen de información procedente de fichas Excel, una vez recopilado, fue convertido en una base de datos Access, procesado su contenido e incorporado al grueso de la información para facilitar los cuadros generales de resultados y las consultas específicas.

 

Igualmente, las bases de datos de procedencia propia y las de los Colegios Profesionales fueron clasificadas, metodizadas (la sistemática es bastante dispar) y puestas en común, en la medida que la congruencia de los datos lo permitía.

 

Hubo que tener en cuenta que una parte de la información exigida en el estudio no fue procesada ni conocida en los procesos administrativos de la edificación, sino únicamente en la fase de mercado de las mismas, sin que dichos datos puedan ser conocidos de otra manera.

 

Finalmente, cada grupo temático de datos, sus resultados, sus agrupaciones y sus conclusiones, fueron representados alfanuméricamente en tablas Excel, algunas con codificaciones escaladas por colores, y también gráficamente en mapas provinciales y regionales, con datos y codificaciones de colores; esta información gráfica fue generada a través de un sistema de información geográfica Bentley Geographics, la cartografía de los términos municipales de la región y las fichas Excel antedichas. La plasmación de información sobre un plano regional, mediante escalas de colores, permitió una mayor facilidad en la identificación de dichos valores, y sobre todo permitió observarlos todos de forma comparada, ya fuera con otras comarcas de la propia provincia, con el conjunto de la región, de manera que cada una de estas visiones globales ayudaba a concebir la trascendencia de dichos datos precisamente de forma global.

COLEGIO OFICIAL DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS DE CÁCERES
San Antón 6, 10003 - Cáceres
Telf.: 927 24 12 51 - 927 222 670 - 665 039 999 Fax: 927 211 303
E-mail: admon@coaatcaceres.es